집 가진 사람이라면 꼭 알아야 할 재산세·종부세·보유세 2026 최신 정리

집을 한 채 가지고 있어도, 몇 채를 가지고 있어도 해마다 내야 하는 세금이 있습니다. 바로 보유세입니다. 그런데 고지서를 받아 보면 재산세도 나오고 종부세도 나와서 “이게 다 같은 건가?” 하고 헷갈리는 분들이 많습니다. 2026년 8월 3일, 정부가 세제개편안을 발표하면서 이 세금 구조가 앞으로 크게 달라집니다. 지금 내 집에 얼마가 붙는지, 언제부터 얼마나 달라지는지 지금 바로 확인해 보세요.

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📌 핵심 요약

• 보유세 = 재산세 + 종부세, 집을 가지고 있는 것만으로 매년 납부
• 재산세는 지방세, 7월·9월 고지 / 종부세는 국세, 12월 납부
• 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안으로 기본공제·세율·공정시장가액비율이 단계적으로 상향
• 실거주 1주택자는 공제 ↑, 비거주·다주택·고가주택 보유자는 세 부담 ↑
• 대부분의 변경 사항은 2027년 6월 1일부터 단계 적용, 일부는 2026년 8월 4일부터 즉시 적용

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보유세, 재산세, 종부세 — 세 가지가 어떻게 다를까?

보유세란? 집을 가지고 있으면 내는 세금

보유세는 부동산을 보유하고 있다는 사실 자체에 부과되는 세금을 통틀어 부르는 말입니다. 별도로 존재하는 세목이 아니라, 재산세와 종합부동산세(종부세)를 합친 개념입니다. “보유세를 낸다”는 말은 곧 재산세와 종부세를 낸다는 뜻입니다.

보유세의 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 6월 1일 현재 해당 부동산의 소유자로 등기되어 있는 사람이 그 해 보유세 납세 의무자가 됩니다. 집을 팔거나 살 때 잔금일이 6월 1일 전인지 후인지에 따라 누가 세금을 내야 하는지가 달라지기 때문에, 부동산 거래 시 반드시 확인해야 하는 날짜입니다.

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재산세란? 집만 있으면 무조건 내는 지방세

재산세는 토지·건물·주택 등 재산을 보유한 모든 사람에게 부과되는 지방세입니다. 주택의 경우 공시가격의 60%를 과세표준으로 삼아 세율을 곱해 계산합니다. 매년 7월과 9월에 고지서가 두 번 나뉘어 발송되며, 납세액이 20만 원 이하이면 7월에 한 번에 청구됩니다.

재산세는 집값이 얼마이든, 어디에 거주하든 집을 소유한 모든 사람이 냅니다. 1주택자든 다주택자든 예외 없이 적용되는 ‘기본 세금’이라고 이해하면 됩니다. 세율 구조는 아래와 같습니다.

과세표준	세율
6천만 원 이하	0.1%
6천만 원 ~ 1억5천만 원	0.15%
1억5천만 원 ~ 3억 원	0.25%
3억 원 초과	0.4%

💡 재산세 납부 일정이 헷갈리신다면? 국세청 세금납부 안내 페이지에서 납기·계산 방법을 직접 확인할 수 있습니다.

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종합부동산세란? 고가 주택에 추가로 붙는 국세

종부세, 누가 내나요?

종합부동산세(종부세)는 재산세와 별도로, 보유 주택의 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과하는 경우에만 부과되는 국세입니다. 즉, 재산세를 낸 뒤 그것으로도 충분하지 않다고 판단되는 고가 또는 다주택 보유자에게 추가로 물리는 세금입니다.

현행 기준으로는 1세대 1주택자의 경우 공시가격이 12억 원을 초과할 때, 그 외는 9억 원을 초과할 때 납세 의무가 생깁니다. 납부 시기는 매년 12월 1일~15일입니다.

종부세 계산, 어떻게 이루어지나요?

종부세는 ‘공시가격 합산액 − 기본공제액 = 과세표준 기초금액’에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출하고, 여기에 세율을 적용해 계산합니다. 현행 공정시장가액비율은 **60%**입니다. 다시 말해, 공시가격이 아무리 높아도 전체가 과세 대상이 되는 것이 아니라 일정 비율만큼만 세금이 붙는 구조입니다.종부세 과세표준=(공시가격 합산−기본공제)×공정시장가액비율(현행 60%)

🔍 내가 종부세 대상인지 바로 조회해 보세요. 홈택스 종부세 간편계산에서 공시가격 입력만으로 즉시 확인이 가능합니다.

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2026 세제개편, 무엇이 어떻게 달라지나?

2026년 8월 3일 발표 — 핵심 방향은 ‘보유’에서 ‘거주’로

정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 ‘2026년 세제개편안’을 발표했습니다. 이번 개편의 핵심 방향은 한마디로 **”집에 직접 사는 사람은 혜택을 늘리고, 사지 않고 보유만 하는 사람은 세 부담을 높인다”**는 것입니다. 종합부동산세와 양도소득세 장기보유특별공제 모두 보유기간 기준 공제를 거주기간 기준으로 전환합니다.

단, 이 개편안은 아직 법이 아닙니다. 정기국회 심의를 거쳐 세법이 통과·공포되어야 효력이 생기며, 심의 과정에서 수치나 시행 시기가 달라질 수 있습니다. 다만 일부 조항은 발표 다음날인 2026년 8월 4일부터 즉시 적용되므로 지금 당장 영향을 받는 분들도 있습니다.

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종부세 기본공제와 공정시장가액비율 변화

거주 여부에 따라 기본공제가 달라진다

가장 눈에 띄는 변화는 종부세 기본공제가 거주 여부에 따라 두 갈래로 나뉜다는 점입니다. 현재는 1세대 1주택자라면 모두 12억 원 공제를 받지만, 개편 후에는 그 집에 실제로 거주하는지 여부가 공제액을 결정합니다.

구분	현행	개편안(2027년~)
실거주 1세대 1주택	12억 원	14억 원 (시가 약 20억 원 수준)
비거주 1세대 1주택	12억 원	9억 원 (↓3억 원 감소)
다주택자 (기타)	9억 원	4억 원 + (5억 원 × 거주주택 가액 비중)

실거주 1주택자는 오히려 혜택이 늘어나 공시가 14억 원(시세 약 20억 원)까지는 종부세를 내지 않아도 됩니다. 반면 보유는 하고 있지만 실제로 살지 않는 비거주 1주택자는 공제액이 12억 원에서 9억 원으로 3억 원 줄어들어 세 부담이 커집니다.

공정시장가액비율도 단계적으로 올라간다

세금을 계산할 때 쓰이는 공정시장가액비율도 현재 **60%**에서 단계적으로 인상됩니다.

적용 대상	2026년(현행)	2027년	2028년
1주택자 및 2주택 이하	60%	70%	70%
3주택 이상·조정지역 2주택	60%	70%	80%

공정시장가액비율이 올라가면 과세표준이 높아지고, 그만큼 세금이 늘어납니다. 특히 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자는 2028년부터 공정시장가액비율 80%가 적용되어 세 부담이 크게 증가할 수 있습니다.

📌 내 집의 공시가격을 모르신다면? 부동산공시가격알리미에서 주소 입력만으로 즉시 조회할 수 있습니다. 세금 계산의 출발점은 공시가격 확인입니다.

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양도세 장기보유특별공제, 거주 않으면 공제 사라진다

보유만 해선 안 된다 — 2029년부터 거주 공제만 인정

양도소득세의 장기보유특별공제도 이번 개편에서 대폭 바뀝니다. 현재 1세대 1주택자는 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80% 공제를 받습니다. 그런데 개편안은 이 보유기간 공제를 2029년부터 완전히 없애고 거주기간 공제만 남깁니다.

구분	2027년(유예)	2028년(중간)	2029년 이후
1세대 1주택 공제율	거주 4%+보유 4%	거주 6%+보유 2%	거주 8%만 인정
공제 한도	없음	20억 원	10억 원
다주택(비조정)	보유 2%, 최대 30%	보유 1% 또는 거주 2%	거주 2%, 최대 30%

10년을 보유했더라도 실제로 거주하지 않았다면 2029년부터는 공제를 전혀 받지 못합니다. 반면 10년을 직접 거주한 1주택자라면 최대 80% 공제율이 유지되지만, 공제 한도 10억 원이 새로 생기기 때문에 고가 주택은 한도 때문에 실질 혜택이 줄어들 수 있습니다.

어쩔 수 없이 못 산 기간은 거주기간으로 인정

취학·직장 발령·질병 치료·부모 봉양 등 불가피한 사유로 해당 주택에 거주하지 못한 경우에는 최대 3년까지 거주기간으로 인정받을 수 있습니다. 재개발·재건축 진행 기간도 일부 거주기간으로 산정됩니다.

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일시적 2주택 특례기간 단축 — 2026년 8월 4일부터 즉시 적용

조정대상지역 내 2주택, 3년 → 2년으로 짧아진다

기존에는 새 집을 사고 나서 종전 집을 3년 안에 팔면 1세대 1주택으로 인정받았습니다. 그런데 새 집과 종전 집이 둘 다 조정대상지역에 있는 경우, 2026년 8월 4일 이후 취득분부터 이 기간이 2년으로 단축됩니다.

⚠️ 잔금일이 8월 4일 이후라면 지금 당장 확인이 필요합니다. 계약일이 아니라 잔금을 치른 날이 기준이기 때문에, 이미 계약한 경우에도 잔금일에 따라 새 규정이 적용될 수 있습니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 부동산 정책 안내에서 확인하세요.

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다주택자와 세율 변화

다주택자 세율 — 2027~2028년만 한시 완화, 2029년 원상 복귀

중과세율 일시 완화, 단 2년뿐

정부는 보유세 강화로 매물이 늘어날 수 있도록, 다주택자 양도세 중과세율을 2027년과 2028년에 한해 일시적으로 낮추기로 했습니다. 단, 2029년부터는 다시 현행 수준으로 돌아갑니다.

구분	현행	2027년	2028년	2029년 이후
조정지역 2주택	+20%p	+5%p	+10%p	+20%p (원상복귀)
조정지역 3주택 이상	+30%p	+10%p	+15%p	+30%p (원상복귀)

다주택자가 집을 팔 생각이 있다면 2027~2028년이 세율 측면에서 가장 유리한 시기입니다. 단, 이 기간에도 장기보유특별공제는 적용되지 않으며, 2026년 5월 이후 중과가 재개된 이후 이미 양도한 물건에도 완화된 세율이 소급 적용될 예정입니다.

💡 다주택자 세금 전략이 궁금하다면? 기획재정부가 발표한 2026 세제개편안 원문 자료를 직접 확인하면 시뮬레이션 사례까지 볼 수 있습니다.

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시행 시점 정리

언제부터 달라지나? — 항목별 적용 일정

변경 내용이 많다 보니 “그래서 내 세금은 언제부터 바뀌나요?”라는 질문이 가장 많습니다. 아래 표 하나로 정리했습니다.

변경 내용	적용 시점
일시적 2주택 특례기간 단축(3년→2년)	2026년 8월 4일 취득분부터 즉시
종부세 기본공제 14억/9억 분리	2027년 6월 1일 납세의무 성립분
공정시장가액비율 70%	2027년 적용
공정시장가액비율 80%(3주택 이상)	2028년 적용
양도세 장특공제 거주 6%+보유 2%	2028년 양도분
양도세 장특공제 거주 8%만 인정	2029년 양도분
다주택자 중과세율 한시 완화	2027~2028년만 적용, 2029년 복귀

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자주 묻는 질문 (FAQ)

FAQ

Q1. 재산세와 종부세는 중복으로 내는 건가요? 네, 두 세금은 별개입니다. 재산세는 모든 주택 소유자가 내고, 종부세는 공시가격 합산이 기준액을 넘는 경우에 추가로 냅니다. 단, 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세를 공제해 주기 때문에 이중 과세 문제는 어느 정도 완화됩니다.

Q2. 실거주 1주택자는 종부세가 줄어드나요? 공시가격 14억 원(시가 약 20억 원) 이하 실거주 1주택자는 2027년부터 종부세 과세 대상에서 벗어납니다. 14억~30억 원 구간에서도 세액이 줄어드는 효과가 있습니다. 단, 40억 원을 초과하는 고가 주택은 세율 인상으로 부담이 오히려 늘어날 수 있습니다.

Q3. 집을 보유하고만 있고 살지 않으면 얼마나 불리해지나요? 비거주 1주택자는 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 줄고, 공정시장가액비율도 높아지므로 종부세 부담이 증가합니다. 양도세 장기보유특별공제도 2029년부터는 거주 기간이 없으면 공제를 전혀 받지 못합니다.

Q4. 이번 개편안은 확정된 건가요? 아직 확정이 아닙니다. 2026년 8월 3일 발표된 것은 ‘세제개편안’으로, 정기국회 심의와 세법 개정·공포 절차를 거쳐야 효력이 발생합니다. 다만 일시적 2주택 특례기간 단축은 2026년 8월 4일부터 즉시 적용되고 있어 주의가 필요합니다.

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마무리 — 지금 당장 확인해야 할 것들

이번 세제개편은 단순히 세금이 오른다는 뉴스가 아닙니다. 거주하는 집인지 아닌지가 세금 전략의 핵심 변수가 됩니다. 내 집의 공시가격이 얼마인지, 실거주 요건을 충족하는지, 잔금 예정일이 언제인지를 지금 바로 확인해 보세요. 특히 잔금일이 2026년 8월 4일 이후로 예정된 계약이 있다면 일시적 2주택 특례 적용 여부를 반드시 점검해야 합니다.

• 내 집 공시가격 조회 → 부동산공시가격알리미
• 종부세 납부 안내 및 계산 → 국세청 종부세 안내
• 2026 세제개편안 원문 → 기획재정부 공식 자료
• 조정대상지역 현황 확인 → 국토교통부 부동산정보

이 글은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안 기준으로 작성되었습니다. 국회 심의 결과에 따라 내용이 변경될 수 있으니, 중요한 결정 전에는 반드시 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.